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Intro
전세사기, 깡통전세, 역전세… 주거 불안이 일상이 된 요즘, 세입자에게 전세금 반환 보증보험은 선택이 아닌 필수입니다.
2025년에는 정부가 전세보증보험 제도를 대폭 개선하여, 가입 문턱은 낮추고 보장 범위는 넓혔습니다.
이 글에서는 2025년 최신 전세금 반환 보증보험 가입 조건(연소득 기준 포함), 집주인 동의 여부, 보증료 부담주체, 신청절차 및 주의사항까지 완벽하게 정리해 드립니다.
청년, 사회초년생, 신혼부부, 자영업자, 전세살이 세입자라면 꼭 끝까지 읽어보세요.
1. 전세금 반환 보증보험이란?
임대차계약이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 반환해주는 공적 보증제도입니다.
보증보험에 가입하면 세입자는 집주인의 재정 상태와 상관없이 전세금을 안전하게 회수할 수 있습니다.
2. 전세금 반환 보증보험 가입자격 (조건) 총정리 (2025년 기준)
(1) 기본 요건 (공통)
| 항목 | 조건 |
| 임대차계약서 | 반드시 서면 계약, 임차인과 임대인 명의 일치 필요 |
| 전입신고 및 확정일자 | 보증신청일 이전에 완료되어 있어야 효력 발생 |
| 계약 기간 | 최소 1개월 이상 잔여기간 있어야 가입 가능 |
| 등기부등본상 용도 | 주거용 주택(다가구, 다세대 포함), 근린생활시설·불법건축물 일부 조건부 가능 |
| 경매·가압류 여부 | 해당 주택에 경매 또는 가압류가 없어야 함 |
| 세입자 체납 여부 | 보증 신청일 기준 국세·지방세 체납이 없어야 함 |
(2) 연소득 기준 (2025년 기준)
| 대상 | 연소득 기준 |
| 청년 (만 34세 이하) | 소득 무관 (일정 조건 만족 시 자동 승인) |
| 일반 세입자 | 연소득 1억 원 이하 권장 (초과 시 요율 인상 또는 보증 제한) |
| 신혼부부 | 부부합산 연소득 1억 2천만 원 이하 시 우대 적용 |
| 고령자 | 소득 무관하나, 주택연금 중복 가입자는 제외 가능성 있음 |
3. 집주인 동의 또는 통보 의무 여부
| 항목 | 내용 |
| 집주인 동의 필요 여부 | ❌ 집주인 동의 불필요 (세입자 단독 신청 가능) |
| 집주인 통보 여부 | ✅ 일부 보증기관은 보증가입 사실을 임대인에게 통지 (통보만, 동의는 아님) |
| 불이익 발생 여부 | 보증 가입이 계약상 불이익으로 작용할 수 없으며, 임대인의 허위정보 제공 시 법적 책임 발생 |
4. 보증료(보험료) 및 부담 주체 구분
(1) 보증료 요율 (2025년 기준)
| 보증기관 | 기본 요율(연) | 청년 or 신혼부부 할인 | 설명 |
| HUG | 0.128% ~ 0.150% | 최대 40% 할인 | 국토교통부 산하 공공기관, 수수료 낮음 |
| SGI 서울보증 | 0.14% ~ 0.19% | 최대 30% 할인 | 민간보험사, 오피스텔·다가구 주택 보증 허용 범위 넓음 |
(2) 실비 예시
- 보증금 1억 원 기준
- 일반 요율 0.15% → 연 15만 원
- 청년 할인 적용 시 약 9만 원 수준
- 단, 기간에 따라 월 할부 가능
(3) 보증료 부담 주체
| 임대인 유형 | 보증료 부담 주체 |
| 등록 임대사업자 | 임대인이 전액 부담 (임대차보호법상 규정 있음) |
| 일반 임대인 | 세입자 자부담 (대부분의 계약이 이에 해당) |
| 청년·신혼부부 | 일부 지자체에서 전액 또는 50%까지 지원 가능 (서울·인천 등) |
📌 임대인이 등록임대사업자인지 확인하려면: 정부24 임대사업자 조회 바로가기 활용
5. 가입 절차
(1) HUG(주택도시보증공사) 신청 방법
- 공식사이트 접속 또는 ‘하우징플러스’ 앱 설치
- 회원가입 및 공동인증서 로그인
- ‘전세금 반환보증’ → 온라인 신청
- 필요서류 업로드 (계약서, 확정일자 증빙, 전입세대 열람 내역 등)
- 심사 후 보증료 납부 → 보증서 발급 (이메일 또는 앱 수령)
(2) SGI서울보증 신청 방법
- SGI 공식사이트 바로가기 접속
- ‘부동산 보증’ → ‘전세금 반환 보증보험’ 선택
- 세입자 정보 및 임대차 내역 입력
- 심사 및 납부 후 즉시 보증서 발급
- 보험대리점 방문 접수도 가능
6. 기타 주의사항 (필독)
(1) 이런 경우 가입 불가 또는 제한
- 등기부상 ‘상가·근생 용도’로만 등록된 건물
- 계약서상 금액과 실제 지급액이 다를 경우
- 집주인이 임대인이 아닌 제3자인 경우
- 전세보증금 반환 소송 중이거나, 계약종료 이후 신청
(2) 보증 가입 타이밍
- 계약 체결 직후 1개월 이내에 가입하는 것이 가장 유리
- 확정일자와 전입신고는 반드시 신청 전에 완료
🟡 지자체 보증료 지원제도 적극 활용
- 서울시: 만 19~39세 청년 대상 연 15만 원 한도 지원
- 인천시, 부산시, 대전시 등도 유사 지원금 운영
- 신청은 해당 시청 복지정책과 또는 주거복지센터 문의
결론: 2025년, 전세살이의 최소 조건은 '보증보험 가입'
Outro
전세사기를 막는 가장 확실한 방법은 바로 보증보험 가입입니다.
2025년부터는 세입자 중심 제도로 개편되면서 가입 조건은 완화되고, 보증 범위는 확대되었습니다.
✅ 임대인의 동의 없이 세입자 단독으로 가입 가능
✅ 등록 임대사업자라면 임대인이 보증료를 부담
✅ 지자체 보조금으로 실비 부담도 최소화
📌 전세계약을 앞두셨다면, 계약서 서명 후 1개월 이내 반드시 보증보험을 신청하세요.
📌 주요 신청 링크 및 문의처
- HUG 주택도시보증공사 전세금 반환보증 👉 HUG 전세금 반환보증 바로가기
- SGI 서울보증 전세금 반환 보증보험 👉 SGI서울보증 전세금반환 보증보험 바로가기
- 국토교통부 전세피해 상담센터 ☎ 1599-0001
- 서울시 보증료 지원사업: 서울시 보증료 지원사업
- 정부24 임대사업자 조회: 정부24 임대사업자 조회 바로가기
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