Intro
최근 몇 년 사이 급증한 전세사기로 인해 많은 세입자들이 큰 피해를 입고 있습니다.
특히 청년, 신혼부부, 사회초년생 등 전세로 내 집을 마련하려는 사람들에게는 더욱 치명적인 문제입니다.
이번 글에서는 전세사기를 예방할 수 있는 실질적 방법과 함께, 임대차 계약 전 확인해야 할 사항, 보증보험 가입 방법, 확정일자 받는 절차까지 초보자도 쉽게 따라할 수 있는 전세사기 예방 체크리스트를 제공합니다.
1. 임대차계약 전 반드시 확인해야 할 6가지
전세사기의 대부분은 계약 전에 중요한 사항을 놓친 데서 시작됩니다. 계약 전 아래 항목을 반드시 확인하세요.
- 등기부등본 열람 (무료)
- 정부24 등기부등본 열람 바로가기 에서 열람 가능
- 소유자와 임대인이 일치하는지 확인
- 근저당권이나 가압류가 걸려 있다면 절대 계약하지 마세요.
- 전입세대 열람 신청
- 대법원 인터넷등기소 바로가기 에서 신청 가능
- 임대인이 여러 명의 세입자에게 이중 계약한 경우 확인 가능
- 임대인의 실소유자 여부 확인
- 명의신탁이나 대리인의 계약은 위험하니 반드시 본인과 계약해야 안전
- 건물 준공일 및 사용승인일 확인
- 신축 원룸은 불법 건축일 수 있으므로 행정정보공개에서 확인
- 월세 or 전세 전환율 비교하기
- 주변 시세보다 유독 저렴한 경우 사기일 가능성 높음
- 건물 관리비 및 공과금 체납 여부 확인
- 체납 시 나중에 입주자가 부담해야 할 수도 있음
2. 확정일자 받는 방법과 중요성
전세사기 예방에 있어 가장 핵심적인 조치는 바로 전입신고 + 확정일자입니다. 이는 전세보증금을 지키는 ‘우선변제권’을 확보하는 절차입니다.
(1) 확정일자란?
임대차 계약서에 날짜를 공증받아 내가 먼저 살고 있다는 법적 증명을 남기는 것. 법원 경매 시 전세보증금 회수에 중요한 기준이 됩니다.
(2) 확정일자 받는 방법
- 동주민센터 방문 또는 정부24 전입신고 후 확정일자 부여
- 계약서 원본 지참, 전입신고 완료 후 담당 공무원에게 요청
(3) 확정일자 비용
- 무료 (2024년 기준)
- 공증 비용 없음
(4) 주의사항
- 전입신고 먼저, 확정일자 나중 순서로 진행해야 우선변제권 효력 발생
- 건물 전체가 아닌, 내가 임차한 '호수 단위'로 전입돼야 함
3. 전세보증금 반환보증보험 꼭 가입하세요
전세사기 피해자 대부분은 보증보험에 가입하지 않은 경우가 많습니다.
보증보험은 전세금을 돌려받지 못했을 때 HUG나 SGI서울보증에서 대신 지급해주는 제도입니다.
이후 집주인에게 회수하는 절차를 거치게 됩니다.
(1) 가입조건
- 전입신고 및 확정일자 받은 세입자
- 개인임대주택 가능 (단, 다가구·다가구+다세대도 가능)
- 건물에 압류나 경매 진행 중이면 가입 불가
(2) 가입 보험사
- HUG(주택도시보증공사): HUG 바로가기
- SGI서울보증: SGI서울보증 바로가기
- 한국주택금융공사(HF): HF 바로가기
※ HUG(도시주택보증공사)가 가장 널리 이용되지만, 최근 재정부담이 커지면서, 보증료 인상과 가입조건이 변경될 예정
(3) 가입방법
- 위 사이트에서 온라인 신청
- 서류 제출 (임대차계약서, 확정일자 확인서 등)
- 심사 후 보험료 납부 및 가입
(4) 보증보험료 (2024년 기준)
- 전세보증금 1억 원 기준: 연 7만 원~11만 원 수준
- 청년, 신혼부부는 할인제도 운영 중 (최대 50%)
(5) 실제 사례
# 2023년 서울 구로구 김모 씨는 보증금 1억 2천만 원을 돌려받지 못했지만, HUG 보증보험에 가입한 덕분에 전액을 보장받았습니다. (출처: 국민일보 인터뷰, 2023.09)
결론: 전세사기 예방은 선택이 아닌 필수입니다
전세는 한 사람의 자산을 통째로 걸어야 하는 민감한 계약입니다.
조금만 주의를 기울이면 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.
오늘 제시한 전세사기 예방 체크리스트를 꼭 숙지하고, 확정일자 및 전세보증보험 가입을 통해 당신의 자산을 안전하게 지키세요.
도움이 필요하거나 의심스러운 상황이 있다면,
☎ 국토교통부 전세사기 신고센터 (☎ 1599-0001)
또는 **LH 전세지원 상담센터 (☎ 1600-1004)**로 문의하세요.