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전세 재계약 시 반드시 확인할 사항 (보증금, 월세 전환, 묵시적갱신)

by 돈되는 습관 2025. 5. 12.
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전세 재계약은 단순한 연장이 아니라 수백만 원에서 수억 원의 금전 거래가 새롭게 발생하는 계약 행위입니다.

보증금 인상, 반전세 전환, 계약갱신청구권 행사, 전세보증보험 가입 등 세입자가 반드시 챙겨야 할 권리와 주의사항이 있습니다.

이 글에서는 실제 사례를 중심으로 2025년 기준 전세 재계약 시 주의사항을 정리하고, 계약 실수로 인한 금전적 손실을 방지하는 실천 키워드 중심 정보를 제공합니다.

 

 

1. 보증금 인상, 월세 전환 시 주의사항

전세 재계약 시, 집주인이 보증금을 인상하거나 월세로 전환을 요구하는 경우가 많습니다.

이때 세입자는 적정 인상률, 전·월세 전환율, 계약갱신청구권 조건을 반드시 검토해야 합니다.

법적 인상 한도 (계약갱신청구권 행사 시)

  • 2025년 기준 최대 5% 이내 인상만 가능 
  • 단, 집주인이 실거주할 경우 거절 가능
  • 예시: 보증금 1억 원 → 최대 인상액 500만 원 이 이상 요구 시, 법적 조정 가능

전세 ↔ 월세 전환 시 계산 공식

법정 전환율: 기준금리(3.5%) + 2.0% = 5.5% 기준

 
(전세보증금 감소분 × 전환율) ÷ 12 = 월세 상한선  


예시: 보증금 2,000만 원 낮추고 월세 전환 시 →
(2,000만 × 0.055) ÷ 12 = 월세 91,666원 이하로 설정해야 함

실제 사례

서울 성북구 2년 거주 중인 김씨는 보증금 2천만 원 인상 요구받았으나, 
계약갱신청구권을 행사해 법적 한도 내 500만 원 인상으로 재협상 성공.

실천 행동 키워드

  • 전월세 전환 계산기 사용 ( 전월세전환 계산기 )
  • 인상률 5% 넘는 경우 거절 통보
  • 계약갱신청구권 행사 의사서면 내용증명으로 발송
  • 임대인 협상 시 부동산 중개사 활용

2. 전세계약 연장 및 묵시적갱신 시 주의사항

전세계약 종료 전 재계약 여부를 명확히 하지 않으면, 자동으로 기존 조건이 연장되는 **‘묵시적 갱신’**이 적용됩니다.

하지만 묵시적 갱신은 향후 이사 계획에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

묵시적 갱신이란?

  • 임대인·임차인이 계약 종료 1개월 전까지 갱신 또는 종료 의사 표시 없을 경우
  • 자동으로 동일 조건의 2년 계약 연장 발생
  • 법적 효력 발생 → 계약 해지 시 세입자가 3개월 전 통보해야 함

묵시적 갱신 해지 시 주의

  • 중간 해지 시 위약금 가능성 있음
  • 보증금 반환은 통보 후 3개월 경과 후 가능
  • 반드시 ‘내용증명’ 또는 문자 기록 보관 필요

계약 갱신 시 필수 체크리스트

  • 전입신고 + 확정일자 갱신 여부
  • 보증금 인상 시 전세보증보험 재가입 여부
  • 공동명의 계약이면 동의서 필수
  • 집주인 변경(상속, 매매 등) 여부 확인

실천 행동 키워드

  • 계약 종료 1개월 전 알림 설정
  • 묵시적갱신 방지 → 갱신 거절서면 발송
  • 해지 통보 후 3개월 치 월세 예산 확보
  • 중개업소 통해 확정일자 재확인

3. 전세보증보험 가입과 계약갱신청구권 실전 팁

전세계약을 갱신하면서도 가장 놓치기 쉬운 부분이 보증금 보호입니다.

특히 최근 전세사기 사건 증가로 인해, 전세보증보험 가입 여부가 안전의 핵심이 되고 있습니다.

전세보증보험이란?

  • 세입자의 전세금을 집주인이 반환하지 못할 경우 보장해주는 상품 
  • 보증기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 
  • 가입비용: 보증금 1억 원 기준 연 10~15만 원 수준 
  • 2025년 HUG 기준 보험료: 보증금 1억 원 / 전용면적 85㎡ 이하 → 연 13만 원 내외

전세보증보험 가입 조건

  • 전세계약서, 확정일자, 전입신고 완료
  • 계약 잔여기간 1개월 이상 필요
  • 집주인 세금 체납 or 경매 정보 확인 필수

계약갱신청구권 실전 사용 팁

  • 임차인은 1회, 2년 연장 요구 가능
  • 집주인은 실거주 시 거절 가능 (증빙 서류 필요)
  • 청구권 행사 의사 표시 → 내용증명 또는 문자 기록

📎 가입처:
👉 HUG 전세금반환보증
👉 SGI서울보증 전세보증

📞 고객센터:

  • HUG: 1566-9009
  • SGI: 1670-7000

실천 행동 키워드

  • 계약 갱신 후 전세보증보험 재가입
  • 보증금 증액분 포함 여부 체크
  • 확정일자 재부여 받기 (동 주민센터)
  • 갱신청구권 행사 시 문서로 남기기

결론 및 요약

 

전세 재계약은 단순한 연장이 아니라 금융 계약과 법률 절차가 동시에 작동하는 중요한 시점입니다.

보증금 인상, 월세 전환, 묵시적갱신, 전세보증보험, 갱신청구권까지 하나라도 놓치면 금전적 손해로 이어질 수 있습니다.

지금 내가 서명하려는 계약서가 안전한지 확인하세요.

📌 필수 확인 리스트:
✅ 5% 이상 보증금 인상 여부
✅ 계약갱신청구권 행사 가능 여부
✅ 전세보증보험 가입 대상 확인
✅ 확정일자 재부여 여부
✅ 묵시적 갱신 여부 확인

👉 국토교통부 전세안심지원센터
📞 전세상담 콜센터: 1600-1004 (LH 전세보증상담)

전세 재계약, 권리는 스스로 지켜야 안전합니다. 지금 바로 확인해보세요.

 

 

 

 

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